IRPH. Una oportunidad.

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El IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es una de las referencias que utilizan las entidades financieras para actualizar los tipos de interés en sus préstamos hipotecarios a interés variable. El IRPH es un índice históricamente más elevado que el Euribor y el Mibor. Por ello el dinero prestado es más caro.

Hasta noviembre de 2013 coexistían tres modalidades diferentes: bancos, cajas de ahorro y la totalidad de las entidades. A partir de esa fecha los dos primeros desaparecieron por ley y el Banco de España dejó de publicarlos. Como consecuencia, en las hipotecas que tenían alguno de estos índices de referencia se produce su sustitución. O bien por el primer índice válido que tengan previsto en la propia escritura hipotecaria, o, en su defecto, por el IRPH de entidades.

¿Es legal el IRPH?

Las entidades financieras han utilizado estos índices de referencia sin que hubiera una ley que explícitamente los prohíba. Sin embargo, en la práctica bancaria, el procedimiento de inclusión de estos índices en las escrituras hipotecarias adolece, en muchos casos, de las garantías necesarias para la protección del cliente. En general,  concurren dos problemas que cuestionan su validez.

El primer problema surge de la propia esencia del índice, de su manera de calcularse. Este cálculo es una media de los datos aportados por las propias entidades, respecto a las hipotecas que conceden. Ello provoca que exista la posibilidad de que sea influenciado, e incluso manipulado, por las entidades financieras. Esta posibilidad es contraria a la buena fe contractual. Tiene como consecuencia la nulidad del índice para servir como referencia del contrato.

El segundo problema surge en las relaciones particulares entre el cliente y la entidad financiera. Habrá de verificarse si existió falta de transparencia por parte de las entidades. En tal caso, la consecuencia debería ser, igualmente, su declaración de nulidad.

¿Qué es lo que el banco no me cuenta sobre el IRPH?

Lo que los bancos no te cuentan es que el IRPH está diseñado de forma que siempre favorece a los bancos. El IRPH es influenciable, endogámico, parcial y engañoso.

1) Se calcula con datos TAE, lo que supone la adaptación del tipo nominal a un tipo anualizado, con lo que se incrementa, luego el banco no hace una conversión, por lo que se produce un incremento artificial, que no responde al mercado.

2) El TAE contiene los datos de todas las hipotecas, con independencia del tipo de referencia que tienen. Esto hace que el IRPH nunca pueda tener un valor inferior al que tiene el tipo de referencia más utilizado (hoy el Euribor).

3,) El TAE se calcula con el tipo de interés nominal, que incluye no sólo el índice de referencia, sino también el diferencial. Por tanto, si tienes IRPH, aunque tu hipoteca diga que tu diferencial es 0, implícitamente se te está aplicando la media de los diferenciales de las demás hipotecas. Por eso, el IRPH, además de estar siempre por encima del Euribor, aumenta su distancia con él en la medida en que aumentan los diferenciales de este tipo de hipotecas.

4) El TAE contiene además del tipo de interés nominal, las comisiones y gastos de la hipoteca. Por eso, cuando pagas el IRPH estás pagando siempre la media de las comisiones y gastos de las demás hipotecas, aunque se trate de servicios que tu no has recibido.

5) ¿Sabes con qué se calcula el TAE de una hipoteca con cláusula suelo? Pues, como te imaginas, cuando se está aplicando la cláusula suelo se utiliza este valor, que, al anualizarlo, aumenta. Esto significa que, aunque tu hipoteca no tenga cláusula suelo, implícitamente estás sometido a la media de las cláusulas suelo de las demás hipotecas, por lo que nunca podrá bajar de ese límite.  

¿Y ahora que se están anulando todas las cláusulas suelo qué pasa con el IRPH? Sabemos lo que ha pasado, que te han estado cobrando de más. Lo que va a pasar depende de los jueces, aunque para que los jueces se pronuncien es necesario que los afectados demanden a sus bancos.

Quiero reclamar el IRPH

Es una cuestión en pleno debate judicial. Los Juzgados han resuelto mayoritariamente en favor de los clientes. Sin embargo, las Audiencias Provinciales han desestimado sus fundamentos jurídicos. (Actualizo: la Audiencia Provincial de Álava ha dictado la primera sentencia de una Audiencia Provincial anulando el IRPH y condenando a la entidad financiera a devolver retroactivamente todos los intereses abonados indebidamente. Más de 75.000 euros.)

¿Qué gano si se anula?

Para contestar correctamente a esta pregunta sería necesario evaluar cada caso de forma individual. La nulidad de esté índice de referencia conlleva su lógica imposibilidad de aplicación. Cabría pensar que los tipos de interés deben volver a calcularse, tanto para las cuotas pasadas como para las futuras, con arreglo al índice previsto para la sustitución del principal. Sin embargo, la Directiva comunitaria que obligó a los Estados a crear las leyes para la defensa de consumidores y usuarios, no prevé la posibilidad de la integración del contrato. Esa imposibilidad también supone, lógicamente, que el propio contrato no pueda contener cláusulas integradoras.

En definitiva, si se anula la cláusula del IRPH, no cabe la posibilidad de integrar el contrato aplicando los índices sustitutivos previstos en el mismo, ni ningún otro. La hipoteca quedaría sin intereses. Es absolútamente legal. Tanto el Código Civil, como el Código de Comercio, admiten la legalidad de los préstamos sin intereses. Los intereses no son un elemento esencial del contrato, por lo que puede subsistir sin ellos.

Casos reales: 1.- Capital 181.000 euros, 480 cuotas, año: 2007, IRPH Cajas, beneficio estimado por anulación: 110.617 euros; 2.- Capital: 126.000 euros, 360 cuotas, año 2006, IRPH entidades, beneficio estimado por anulación: 60.072,63 euros; 3.- Capital: 226.000 euros, 370 cuotas, año: 2005, IRPH entidades, beneficio estimado: 77.324,57 euros; 4.- Capital: 75.000 euros, 240 cuotas, año. 2003, IRPH Cajas, beneficio estimado:  32.604,32 euros; 5.- Capital: 245.000 euros, 420 cuotas, año. 2005, IRPH Bancos, beneficio estimado:  191.635,77 euros.

¿Cuánto puedo GANAR?

¿Tiene mi hipoteca IRPH?

En el caso de que una hipoteca tenga como referencia el IRPH, aparece reflejado en la escritura notarial de la hipoteca –no confundir con la escritura notarial de compraventa del inmueble-. Generalmente aparecerá en algún epígrafe relacionado con el cálculo del tipo de interés variable. Es posible que aparezca sólo como índice sustitutivo, es decir, su hipoteca podría estar referenciada al Euribor, pero tener previsto como índice de sustitución el IRPH, en tal caso no estaría siendo de aplicación el IRPH, por lo que, de momento, no se vería afectado por sus consecuencias.

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Acerca del autor

Julián Torremocha

Julián Torremocha

Socio fundador

Socio fundador del despacho de abogados Torremocha y Martínez Abogados, especializado en derecho financiero y bancario. Licenciado en Derecho por la Universidad de Sevilla y Máster en Derecho por la Universidad de Navarra.

18 comentarios en “IRPH. Una oportunidad.”

    • Hola Pedro. Si tu hipoteca se ha congelado al 3,75%, lo más probable es que, o bien al desaparecer el IRPH Cajas y Bancos se te aplicó una cláusula de sustitución de tu hipoteca, o bien tiene una cláusula suelo que impide que el tipo baje. Esta cláusula es anulable. Incluso hay entidades que han dejado de aplicarla de forma generalizada obligados por sentencias judiciales. También podría tratarse de otro problema. Me gustaría darte una información más precisa y adaptada a tu caso concreto. Para eso necesitaría que me facilites algunos datos adicionales. También podríamos comprobar otras cláusulas sobre las que pueden obtenerse mejoras de las condiciones de tu hipoteca. Este estudio de tu caso es totalmente gratuito y sin compromiso ninguno. Si te animas, tenemos varias formas de comunicación para que nos envíes los datos (email, whatsapp, fax, teléfono), lo que prefieras. Un saludo

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  1. "Mientras que en el caso de la sustitución por un índice válido la entidad financiera deberá devolver al cliente la diferencia correspondiente entre la aplicación de ambos índices", ¿Que quiere decir con esto si una hipoteca esta referenciada a IRPH Cajas (siempre ha estado por encima de IRPH Entidades) nos deben abonar la diferencia existente desde su firma, calculando esa diferencia entre ambos índices???

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    • Hola Joan. En caso de nulidad de una cláusula, "lo normal" es que produzca efectos desde el inicio del contrato. Digo "lo normal", porque esto no es lo que ha resuelto el Tribunal Supremo respecto a los efectos de la nulidad de la cláusula suelo (aunque es una cuestión pendiente de solución en el TJUE). En tal caso, si se anula el tipo que se está aplicando en ese momento y se sutituye por otro más beneficioso, debería restituirse al cliente en lo que ha pagado de más desde el inicio. Otra cuestión es cómo se resolverá finalmente la nulidad del IRPH. Posiblemente también sea necesario un pronunciamiento del TJUE.

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  2. Hola, en mi caso tengo una hipoteca desde el año 2000 a IRPH conjunto entidades + 0%.
    Firmado originalmente con Banesto que actualmente es Santander. La hipoteca era de aproximadamente 100.000€ en su origen, ahora qudan unos 50.000€ pendientes de amortizar.
    Merece la pena revisarlo?

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    • Hola Xavi,
      El objetivo de la revisión que hacemos de las hipotecas es determinar si tienen cláusulas abusivas, y aproximar el beneficio que puedes obtener en el supuesto de que sean declaradas nulas. Si tienes intención de reclamar al banco la revisión te será útil.
      Un saludo.

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  3. Ok, es que mi primera duda era si las reclamaciones o denuncias a los bancos eran solo factibles para intereses de IRPH bancos o IRPH de cajas de ahorro. O si también podíamos denunciar los que tenemos IRPH de conjunto de entidades como es mi caso ya que este todavía está vigente aunque inexplicablemente este mes a vuelto a subir cuando el euribor sigue en negativo.
    En caso afirmativo, cual es el primer paso que debo dar?
    Muchas gracias.

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    • Hola Xavi,
      Para la consideración de la abusividad de la cláusula no es relevante si el tipo de referencia está en vigor. La variación del IRPH depende del precio que las entidades ponen al dinero en sus hipotecas, es decir, de cuánto quieren ganar. Lo que debes hacer es poner tu caso en manos de un buen profesional. Y, si me lo permites, te recomiendo que sea con nosotros.
      Un saludo.

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        • Hola Xavi,

          En principio basta con la hipoteca (y las novaciones si las ha habido), al menos la primera hoja y las que contienen las cláusulas financieras.
          También es conveniente que nos indiques un número de teléfono en el que podamos contactar contigo para comentarte la valoración.

          Un saludo.

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  4. Buenos días. Os expongo mi caso:
    Hipoteca de unos 120.000€ del año 2.000. Vence el 2025.
    La entidad original que concedió la hipoteca ( Caixa Girona ) desapareció y pasó a formar parte después de dos procesos de fusión de "La Caixa".
    Según la escritura notarial, índice de referencia IRPH cajas +0%. y sustitutivo CECA.
    Ambos índices han desaparecido y entiendo que ninguno de los pueden ser aplicables en la actualidad, ya que han dejado de existir.
    Dado que existía un índice sustitutivo (CECA), me imagino que tampoco sería normal que se me aplicase el IRPH entidades.
    A día de hoy- y desde hace bastante tiempo – "La Caixa" me aplica un tipo del 4% por clausula suelo.
    Mis preguntas:
    ¿Que índice se me debería aplicar?
    ¿En caso de reclamación por clausula abusiva, sobre que índice de referencia se deberían calcular las cantidades?
    Un saludo.

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    • Hola Toni,
      Respecto a tu primera pregunta, para determinar el índice de referencia aplicable hay que acudir primero a la escritura y ver las previsiones que contiene. Las fórmulas de sustitución son muy variadas. Nos encontramos con hipotecas que sólo tienen previsto un índice sustitutivo, otras tienen varios, otras añaden fórmulas generales, e incluso las hay que convierten la hipoteca variable en fija, haciendo valer el último tipo aplicado. En caso de que no haya ninguna previsión válida, corresponde aplicar el IRPH Entidades. Es una previsión legal contenida en la ley que regula el régimen de transición de la desaparición de los índices de referencia (IRPH Cajas, IRPH Bancos y CECA).

      Respecto a tu segunda pregunta, imagino que lo que quieres saber es qué pasa si la cláusula es declarada nula. En este punto he de decirte que existen opiniones diversas. Hay abogados que consideran que esta es la consecuencia correcta de la declaración de nulidad es la sustitución del IRPH por el Euribor. Nosotros no estamos de acuerdo. Si el índice previsto en el contrato es nulo, no es posible su sustitución. Es difícil explicar la razón jurídica en una respuesta breve. Baste decir que los pactos declarados nulos no pueden producir efectos en el contrato, ninguno, y por tanto, la nulidad afecta a todos los que resulten dependientes del mismo.

      Si quieres saber cómo debe resolverse tu caso concreto, lo mejor es que nos envíes la hipoteca para poder revisarla.

      Un saludo

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  5. Buenos días. Yo tengo una casa de VPO que se rige por el plan 1998/2001. Esta referenciado al irph. Mi hipoteca la tengo con el BBVA. Al no ser vivienda libre y depender de un plan lo podría denunciar?. Tengo esta duda, porque el BBVA, puede alegar que el que pone el interes es el gobierno.
    Espero vuestra contestacion.
    Un saludo

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    • Hola Mayte,
      Al comprar una vivienda protegida se puede optar a dos modalidades de ayudas financieras: los préstamos convenidos, que se conceden en condiciones pactadas entre el ministerio de vivienda y las entidades de crédito; y las ayudas económicas directas.
      Una de las características de los préstamos convenidos es que el tipo de interés aplicable es acordado anualmente por el consejo de ministros.
      Entiendo de los datos que ofreces que no es tu caso, pues según dices tu hipoteca está referenciada al IRPH.
      Si quieres podemos hacerte un estudio de tu hipoteca gratuitamente.
      Un saludo

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      • Buenas noches, mi plan es del año 1998/2001 y esta referenciado al irph. Los distintos planes sucesivos al mio, que establece el Gobierno hasta el año 2009/2012 están referenciados al irph. A partir del plan 2009/2012 esta referenciado al euribor. Somos muchas personas con viviendas de vpo que sufrimos los tipos elevados de interes debido a que el Gobierno hace oídos sordos entre otras cosas a la manipulación del irph.
        ¿ Las personas que tenemos VPO, referenciadas al irph (según los distintos planes estatales) podríamos denunciar.? O solo se puede denunciar la Vivienda libre.

        Un saludo

        Responder
        • Hola Mayte,

          Los planes de vivienda se articulan en normas jurídicas, en el caso del plan de vivienda 1998-2001 es el Real Decreto 1186/1998, de 12 de junio. En ellos se regulan todos los aspectos de los distintos tipos de ayudas que contemplan. El artículo 5 determina las características generales de los préstamos cualificados y, en su letra b), lo relativo al tipo de interés. Según indica, el tipo inicial lo fija el Consejo de Ministros a propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos y tiene vigencia, al menos, hasta la finalización del año en que se haya adoptado el acuerdo. A partir de ahí, sigue siendo de aplicación por años naturales completos, mientras que se cumpla una relación que se calcula en función a una fórmula matemática. En esa fórmula se toma en consideración la media aritmética de los préstamos hipotecarios del conjunto de entidades financieras. Si la relación no se cumple, el Consejo de Ministros modifica el tipo de interés.

          La última modificación tuvo lugar por Acuerdo del Consejo de Ministros de 26 de febrero de 2016, publicada en la resolución de 2 de marzo de 2016, de la Secretaría de Estado de Infraestructuras, Transporte y Vivienda, en cuyo apartado III, correspondiente al Plan 1998-2001, calcula el nuevo tipo de interés aplicable, conforme a los procedimientos establecidos en la ley, y lo fija en el 1,91% anual –el valor del IRPH de enero de 2016 era 2,014%.

          En definitiva, si el préstamo es cualificado, el tipo de interés no es el IRPH, sino el fijado por el Consejo de Ministros en función de un procedimiento de cálculo establecido en la ley, con independencia de que en dicho procedimiento se tome como referencia un valor del IRPH.

          Objetivamente, la posibilidad de “denunciar” existe en cualquier caso. No sólo se pueden emprender acciones legales en relación a un contrato, sino también respecto a una ley. La cuestión es que se den los requisitos legales y de oportunidad para hacerlo. En función de lo que se pretenda, los requisitos y procedimientos varían hasta hacerse completamente diferentes, aunque el objetivo perseguido sea el mismo.

          Actualmente, las acciones legales más habituales ejercidas en relación a contratos hipotecarios, con el objetivo de conseguir la nulidad de una cláusula, derivan de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios. Respecto a las cláusulas referidas a los intereses y otros aspectos del precio del contrato, se interesa el doble control de transparencia. Básicamente es un análisis de la claridad y comprensión tanto de la propia cláusula como de la información que sobre la misma se ha facilitado al cliente. Por tanto, de forma general, es un análisis subjetivo en base a los hechos que concurren en cada caso.

          En definitiva, cualquier contrato hipotecario que haya sido firmado entre un profesional y un consumidor está sometido al dictado de la citada ley, debe cumplir con las obligaciones que establece y, en consecuencia, si la vulnera, es posible ejercer acciones legales.

          Por si alguien tiene interés, os dejo un enlace de la página web del ministerio de fomento que ofrece información asequible respecto a los préstamos convenidos y otras ayudas financieras relativas a viviendas: http://www.fomento.gob.es/mfom/lang_castellano/direcciones_generales/arq_vivienda/_ayudasviv/estatales/financiacion.htm

          Un saludo.

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  6. Buenos dias yo tambien tengo IRPH desde el año 1999 y ahora esta fijo me pone tipo de interes vigente 4,046 despues me pone interes variable tipo de referencia 3.796 y por último diferencial 0.250%, eso en los recibos que me manda CAIXABANK, ellos me han dicho que es fijo pero en los recibos los intereses cambian, en la hipoteca me pone que por último caso se quedará el indice del último recibo, no se ni lo que han hecho si me pueden asesorar sobre lo que tengo que hacer , muchas gracias . Un Saludo

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    • Hola Enrique,
      Para poder contestar correctamente necesitariamos ver tu hipoteca. En 1999 convivían tres IRPH de los que actualmente sólo hay uno, el del conjunto de entidades. En algunas hipotecas el efecto de la desaparición de estos índices ha sido que quedaran tipos fijos. En nuestra opinión es una previsión contractual que se puede anular. La consecuencia de la nulidad variará en función de que finalmente se generalice la nulidad del IRPH como índice de referencia o no. Además, hay entidades que, en determinadas circunstancias, han hecho interpretaciones interesadas de sus propios contratos dejando tipos fijos cuando realmente no correspondía.
      Si quieres que revisemos tu hipoteca de forma gratuita, puedes enviarla por alguno de los medios disponibles en la pagina de contacto y sales de dudas.
      Gracias. Un saludo.

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