Son cuatro las características del IRPH que, en mi opinión, el cliente debe conocer antes de firmar una hipoteca. Se trata de elementos esenciales cuya comprensión puede influir en la decisión de contratar.

Existe una corriente de opinión según la cual, al tratarse de un índice oficial, el cliente no tiene necesidad de saber nada más. Parten de considerar innecesario que el consumidor conozca el proceso de cálculo y acaban por extender el razonamiento a cualquier otro conocimiento, en el entendido aparente de que son cuestiones menores que se solventan con la “garantía” del Banco de España. La consecuencia es que los clientes con hipotecas referenciadas al IRPH no saben qué han contratado realmente.

Desde ese punto de vista, el índice de referencia pactado en la hipoteca resultaría irrelevante. Para el cliente todos serían iguales. Sin embargo, cada índice tiene sus características propias. Seguro que las entidades financieras escogen el que más les conviene en atención a las mismas. La cuestión es si este conocimiento es también importante para el consumidor. Siendo así, la falta de información al cliente por parte de la entidad financiera vulneraría la ley de Condiciones Generales de Contratación y la ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y la consecuencia es que la cláusula debe ser declarada nula.

Existe una corriente de opinión extendida, incluso en los Juzgados, según la cual, al tratarse de un índice oficial, el cliente no tiene necesidad de saber nada más.

1ª. El IRPH es influenciable.

El IRPH es susceptible de influencia por las entidades financieras y sólo por ellas, nunca por los consumidores. El IRPH se calcula sobre la base de los datos que facilitan las entidades financieras, de forma que su valor depende de los tipos de interés aplicados por dichas entidades. El cálculo que hace el Banco de España con estos datos es una media simple, de manera que cada entidad sabe, en todo momento, cual es su grado de influencia en el valor futuro del IRPH –durante un período del año 2013 sólo había 8 Cajas, por lo que su influencia era del 12,5% del valor del IRPH Cajas–.

Esto lo que permite es que la prestamista, cuando determina su estrategia comercial para el establecimiento del precio de sus hipotecas nuevas, tenga en cuenta el impacto que la decisión tendrá en las revisiones de las hipotecas que ya tiene en cartera. Además, dado que se trata de entidades homogéneas operando en un mercado común a todas, es previsible que las decisiones que afectan a la evolución del IRPH se vean naturalmente influenciadas por intereses comunes.

Que el IRPH es influenciable es un hecho reconocido por el propio propio Banco de España.

 

Que el IRPH es influenciable es un hecho inevitablemente derivado de la realidad del funcionamiento del índice y fehacientemente acreditado por el reconocimiento expreso del propio Banco de España. 

2ª. El IRPH es parcial.

Está diseñado de manera que siempre beneficia al prestamista. Sean cuales sean las circunstancias del mercado, su valor siempre evoluciona de la forma más favorable para la financiera y, por tanto, más perjudicial para el consumidor. 

El IRPH se calcula tomando el TAE de las hipotecas nuevas y renovadas. El TAE incluye el tipo de interés nominal (más las comisiones y gastos que procedan). Por tanto, incluso en condiciones normales, responde al contexto en que se encuentra el mercado financiero, que está condicionado, entro otros, por el Euribor. Que refleja el tipo de interés al que las principales entidades financieras se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario.

En consecuencia, de forma ineludible, el IRPH sólo puede descender si desciende el valor del índice de referencia el valor del índice que refleja el precio de coste al que se financian las propias entidades -aunque no es la única vía de financiación-. Y, por causa de esa influencia, el valor del IRPH siempre ha sido, es y será superior al del índice de referencia más utilizado, el Euribor. La prueba está en la comparativa histórica de los valores de ambos. Que siempre haya sido un valor superior es una consecuencia lógica del diseño del índice.

El valor del IRPH siempre ha sido, es y será superior al del índice de referencia más utilizado, el Euribor.

3ª. El IRPH es engañoso.

El IRPH permite ocultar al consumidor el precio real del contrato, puesto que, como señala la Circular 5/94, para que refleje el valor de mercado debería aplicarse un diferencial negativo.

La Orden de EHA/2899/2011 de transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios, dispone en su art. 26.1 que los tipos deben calcularse “a coste de mercado”. Dado que el cálculo del IRPH se hace con el T.A.E. (que incluye comisiones y gastos), para que cumpliera la norma tendría que aplicarse un diferencial negativo. De otro modo, con cada revisión, el cliente estaría pagando de nuevo comisiones por servicios que no ha recibido. Lo manifiesta la Circular 5/1994 del Banco de España: “Los tipos medios de préstamos hipotecarios (…) incorporan además el efecto de las comisiones. Por tanto, su simple utilización directa como tipos contractuales implicaría situar la tasa anual equivalente de la operación hipotecaria por encima del tipo practicado por el mercado. Para igualar la TAE de esta última con la del mercado sería necesario aplicar un diferencial negativo”.

La consecuencia de la inclusión de comisiones es que el diferencial ofertado por la entidad no es el real. Para conocer el diferencial real del préstamo hay que añadir al diferencial declarado, el “diferencial negativo” que se resta para excluir las comisiones. Por tanto, el importe real de los intereses del préstamo (tipo de interés + diferencial real) es superior al ofertado por la entidad. De este modo la oferta aparenta ser más barata de lo que realmente es.

Si necesita información adicional, puede solicitarla a revisamostuhipoteca.com, a través de nuestro formulario de contacto, o de cualquiera de los otros medios de contacto que hemos puesto a su disposición y que puede consultar en nuestra página CONTACTA.

Acerca del autor

Julián Torremocha

Julián Torremocha

Socio fundador

Socio fundador del despacho de abogados Torremocha y Martínez Abogados, especializado en derecho financiero y bancario. Licenciado en Derecho por la Universidad de Sevilla y Máster en Derecho por la Universidad de Navarra.

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