El caso de Jesús Quintero, afectado por el #IRPH

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Si tu caso es similar, no dudes en contactar con nosotros, estaremos en cantados de hacer un estudio de tu caso sin compromiso alguno.

La otra verdad de la cláusula suelo

La otra verdad de la cláusula suelo

Descubra la verdad de la cláusula suelo. ¿Realmente son legales? ¿Qué se esconde detrás de la cláusula suelo? Ellos tienen su versión, nosotros otra.

Características del IRPH: influenciable, parcial, y engañoso.

grafico irph vs euribor

Cuatro características del IRPH que el cliente debe conocer antes de firmar la hipoteca: es influenciable, parcial, endogámico y engañoso.

Engañado por el banco. ¡Alerta de ofertas trampa!

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Engañado por el banco un cliente en Barcelona. El pasado 4 de abril de 2016, uno de nuestros clientes –que ha preferido no identificarse–, recibió de su banco una oferta para modificar su actual hipoteca. El comercial la presentó como una gran oportunidad, y sólo la desconfianza de nuestro cliente en la repentina generosidad de su banco le salvó de caer en la trampa.

Para comprender el engaño es necesario saber que el cliente tiene una hipoteca firmada en el año 2007, a tipo variable referenciado al Euribor más diferencial de 0,50, y con una cláusula suelo del 3,00%. Es decir, desde el año 2009, el recibo de su hipoteca está calculado sobre el límite de la cláusula suelo.

Sólo la desconfianza en la repentina generosidad de su banco le salvó de caer en la trampa.

Como ya es conocido por todos, la cláusula suelo está siendo anulada de forma sistemática por todos los Tribunales. Ello implica que los bancos tienen que dejar de aplicar esta cláusula y devolver a sus clientes el dinero cobrado de más. A día de hoy, la devolución tiene lugar desde el año 2013 en adelante, si bien, es más que probable que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea anule esta decisión y obligue a que la devolución tenga lugar desde la firma del contrato.

En este caso, el importe a recuperar desde 2013 asciende a 17.649,27 euros, y desde el inicio del contrato a 34.116,72€.

Cuando el vendedor del banco llama a nuestro cliente, le proponen cambiar su hipoteca de tipo variable, por la que actualmente paga un 3,00%, por una de tipo fijo al 2,25%. Y, sin rubor alguno, le afirma que con ello se ahorrará, en los 18 años que restan para su vencimiento, la cantidad de 14.083 euros.

El vendedor del banco, sin rubor alguno, le afirma que se ahorrará 14.083 euros.

Expuestos los antecedentes el engaño es evidente. El banco omite en su información que la cláusula suelo, no sólo va a desaparecer –por lo que su recibo actual pasará del 3,00% al 0,40%–, sino que lo hará con efectos retroactivos. Por ello, el cálculo del supuesto ahorro que hace el comercial del banco es absolutamente malicioso, pues parte de la base de la premisa falsa que es la subsistencia de la cláusula suelo. La segunda parte del engaño es que, el contrato que le harían firmar, contiene una cláusula por la cual el cliente engañado renuncia al ejercicio de acciones legales contra el banco por la cláusula suelo.

Después de la conversación telefónica, el comercial del banco remite email que no deja lugar a dudas. Con la autorización de nuestro cliente lo reproducimos a continuación literalmente –ocultamos las identificaciones porque es una práctica que afecta a más entidades financieras, y porque, aunque no somos penalistas, tenemos dudas de que los hechos descritos no puedan ser constitutivos de un ilícito penal–:

De: XXXXX XXXXXX, XXXXXX
Enviado: lunes, 04 de abril de 2016 13:25
Para: xxxxxxx@xxxxxxx
Asunto: INFORMACION MODIFICACION INTERES HIPOTECA DE VARIABLE A FIJO
Buenas tardes,
Después de la conversación telefónica mantenida con Xxxxx, envio simulación de la modificación de hipoteca, en cuanto a tipo de interés.
Esto viene dado, ya que actualmente el Euribor está en mínimos históricos y el recorrido que tiene es a subir.
Ahora el interés mínimo que estáis pagando es el 3% y Banco Xxxxxxx os ofrece la posibilidad de pasarlo al fijo del 2,25%.
Con esto os aseguráis una cuota estable durante los 18 años que quedan de hipoteca con un ahorro mínimo de 14.083€ en estos 18 años
Cuota actual: 1.082,53€
Nueva cuota: 1.017,33€
Ahorro mensual: 65,20€ X 12 meses anuales = 782,40€ X 18 años = 14.083€
Quedo a vuestra disposición para cualquier consulta.
Muchas gracias.
Att.
Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxxx
Gestor Comercial
Xxx Xxxxxxxx Oficina núm. XXXX
Xxx Xxxxxxxx, XXX
08XXX Barcelona”

Afortunadamente, nuestro cliente actuó de forma inteligente y, desconfiado ante la generosidad repentina de la entidad financiera, contactó con revisamostuhipoteca.com para exponernos su caso. No es ficción, es un caso real, con nombres y apellidos. Esperamos que esta información le resulte útil para protegerse de un posible abuso bancario y, si usted ya ha caído en el engaño, sepa que no lo tiene todo perdido.

Si ha caído en el engaño, sepa que no lo tiene todo perdido.

Si necesita información adicional, puede solicitarla a revisamostuhipoteca.com, a través de nuestro formulario de contacto, o de cualquiera de los otros medios de contacto que hemos puesto a su disposición y que puede consultar en nuestra página CONTACTA.

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IRPH. Una oportunidad.

¿Quieres librarte del IRPH?

El IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es una de las referencias que utilizan las entidades financieras para actualizar los tipos de interés en sus préstamos hipotecarios a interés variable. El IRPH es un índice históricamente más elevado que el Euribor y el Mibor. Por ello el dinero prestado es más caro.

Hasta noviembre de 2013 coexistían tres modalidades diferentes: bancos, cajas de ahorro y la totalidad de las entidades. A partir de esa fecha los dos primeros desaparecieron por ley y el Banco de España dejó de publicarlos. Como consecuencia, en las hipotecas que tenían alguno de estos índices de referencia se produce su sustitución. O bien por el primer índice válido que tengan previsto en la propia escritura hipotecaria, o, en su defecto, por el IRPH de entidades.

¿Es legal el IRPH?

Las entidades financieras han utilizado estos índices de referencia sin que hubiera una ley que explícitamente los prohíba. Sin embargo, en la práctica bancaria, el procedimiento de inclusión de estos índices en las escrituras hipotecarias adolece, en muchos casos, de las garantías necesarias para la protección del cliente. En general,  concurren dos problemas que cuestionan su validez.

El primer problema surge de la propia esencia del índice, de su manera de calcularse. Este cálculo es una media de los datos aportados por las propias entidades, respecto a las hipotecas que conceden. Ello provoca que exista la posibilidad de que sea influenciado, e incluso manipulado, por las entidades financieras. Esta posibilidad es contraria a la buena fe contractual. Tiene como consecuencia la nulidad del índice para servir como referencia del contrato.

El segundo problema surge en las relaciones particulares entre el cliente y la entidad financiera. Habrá de verificarse si existió falta de transparencia por parte de las entidades. En tal caso, la consecuencia debería ser, igualmente, su declaración de nulidad.

¿Qué es lo que el banco no me cuenta sobre el IRPH?

Lo que los bancos no te cuentan es que el IRPH está diseñado de forma que siempre favorece a los bancos. El IRPH es influenciable, endogámico, parcial y engañoso.

1) Se calcula con datos TAE, lo que supone la adaptación del tipo nominal a un tipo anualizado, con lo que se incrementa, luego el banco no hace una conversión, por lo que se produce un incremento artificial, que no responde al mercado.

2) El TAE contiene los datos de todas las hipotecas, con independencia del tipo de referencia que tienen. Esto hace que el IRPH nunca pueda tener un valor inferior al que tiene el tipo de referencia más utilizado (hoy el Euribor).

3,) El TAE se calcula con el tipo de interés nominal, que incluye no sólo el índice de referencia, sino también el diferencial. Por tanto, si tienes IRPH, aunque tu hipoteca diga que tu diferencial es 0, implícitamente se te está aplicando la media de los diferenciales de las demás hipotecas. Por eso, el IRPH, además de estar siempre por encima del Euribor, aumenta su distancia con él en la medida en que aumentan los diferenciales de este tipo de hipotecas.

4) El TAE contiene además del tipo de interés nominal, las comisiones y gastos de la hipoteca. Por eso, cuando pagas el IRPH estás pagando siempre la media de las comisiones y gastos de las demás hipotecas, aunque se trate de servicios que tu no has recibido.

5) ¿Sabes con qué se calcula el TAE de una hipoteca con cláusula suelo? Pues, como te imaginas, cuando se está aplicando la cláusula suelo se utiliza este valor, que, al anualizarlo, aumenta. Esto significa que, aunque tu hipoteca no tenga cláusula suelo, implícitamente estás sometido a la media de las cláusulas suelo de las demás hipotecas, por lo que nunca podrá bajar de ese límite.  

¿Y ahora que se están anulando todas las cláusulas suelo qué pasa con el IRPH? Sabemos lo que ha pasado, que te han estado cobrando de más. Lo que va a pasar depende de los jueces, aunque para que los jueces se pronuncien es necesario que los afectados demanden a sus bancos.

Quiero reclamar el IRPH

Es una cuestión en pleno debate judicial. Los Juzgados han resuelto mayoritariamente en favor de los clientes. Sin embargo, las Audiencias Provinciales han desestimado sus fundamentos jurídicos. (Actualizo: la Audiencia Provincial de Álava ha dictado la primera sentencia de una Audiencia Provincial anulando el IRPH y condenando a la entidad financiera a devolver retroactivamente todos los intereses abonados indebidamente. Más de 75.000 euros.)

¿Qué gano si se anula?

Para contestar correctamente a esta pregunta sería necesario evaluar cada caso de forma individual. La nulidad de esté índice de referencia conlleva su lógica imposibilidad de aplicación. Cabría pensar que los tipos de interés deben volver a calcularse, tanto para las cuotas pasadas como para las futuras, con arreglo al índice previsto para la sustitución del principal. Sin embargo, la Directiva comunitaria que obligó a los Estados a crear las leyes para la defensa de consumidores y usuarios, no prevé la posibilidad de la integración del contrato. Esa imposibilidad también supone, lógicamente, que el propio contrato no pueda contener cláusulas integradoras.

En definitiva, si se anula la cláusula del IRPH, no cabe la posibilidad de integrar el contrato aplicando los índices sustitutivos previstos en el mismo, ni ningún otro. La hipoteca quedaría sin intereses. Es absolútamente legal. Tanto el Código Civil, como el Código de Comercio, admiten la legalidad de los préstamos sin intereses. Los intereses no son un elemento esencial del contrato, por lo que puede subsistir sin ellos.

Casos reales: 1.- Capital 181.000 euros, 480 cuotas, año: 2007, IRPH Cajas, beneficio estimado por anulación: 110.617 euros; 2.- Capital: 126.000 euros, 360 cuotas, año 2006, IRPH entidades, beneficio estimado por anulación: 60.072,63 euros; 3.- Capital: 226.000 euros, 370 cuotas, año: 2005, IRPH entidades, beneficio estimado: 77.324,57 euros; 4.- Capital: 75.000 euros, 240 cuotas, año. 2003, IRPH Cajas, beneficio estimado:  32.604,32 euros; 5.- Capital: 245.000 euros, 420 cuotas, año. 2005, IRPH Bancos, beneficio estimado:  191.635,77 euros.

¿Cuánto puedo GANAR?

¿Tiene mi hipoteca IRPH?

En el caso de que una hipoteca tenga como referencia el IRPH, aparece reflejado en la escritura notarial de la hipoteca –no confundir con la escritura notarial de compraventa del inmueble-. Generalmente aparecerá en algún epígrafe relacionado con el cálculo del tipo de interés variable. Es posible que aparezca sólo como índice sustitutivo, es decir, su hipoteca podría estar referenciada al Euribor, pero tener previsto como índice de sustitución el IRPH, en tal caso no estaría siendo de aplicación el IRPH, por lo que, de momento, no se vería afectado por sus consecuencias.

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