La otra verdad de la cláusula suelo

La otra verdad de la cláusula suelo

Descubra la verdad de la cláusula suelo. ¿Realmente son legales? ¿Qué se esconde detrás de la cláusula suelo? Ellos tienen su versión, nosotros otra.

Los bancos devolverán todo por cláusula suelo

Varapalo Supremo

El Tribunal de Justicia de la UE sentencia a los bancos: tendrán que devolver todo lo cobrado indebidamente por la cláusula suelo.

Características del IRPH: influenciable, parcial, y engañoso.

grafico irph vs euribor

Cuatro características del IRPH que el cliente debe conocer antes de firmar la hipoteca: es influenciable, parcial, endogámico y engañoso.

IRPH. Una oportunidad.

¿Quieres librarte del IRPH?

El IRPH o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios es una de las referencias que utilizan las entidades financieras para actualizar los tipos de interés en sus préstamos hipotecarios a interés variable. El IRPH es un índice históricamente más elevado que el Euribor y el Mibor. Por ello el dinero prestado es más caro.

Hasta noviembre de 2013 coexistían tres modalidades diferentes: bancos, cajas de ahorro y la totalidad de las entidades. A partir de esa fecha los dos primeros desaparecieron por ley y el Banco de España dejó de publicarlos. Como consecuencia, en las hipotecas que tenían alguno de estos índices de referencia se produce su sustitución. O bien por el primer índice válido que tengan previsto en la propia escritura hipotecaria, o, en su defecto, por el IRPH de entidades.

¿Es legal el IRPH?

Las entidades financieras han utilizado estos índices de referencia sin que hubiera una ley que explícitamente los prohíba. Sin embargo, en la práctica bancaria, el procedimiento de inclusión de estos índices en las escrituras hipotecarias adolece, en muchos casos, de las garantías necesarias para la protección del cliente. En general,  concurren dos problemas que cuestionan su validez.

El primer problema surge de la propia esencia del índice, de su manera de calcularse. Este cálculo es una media de los datos aportados por las propias entidades, respecto a las hipotecas que conceden. Ello provoca que exista la posibilidad de que sea influenciado, e incluso manipulado, por las entidades financieras. Esta posibilidad es contraria a la buena fe contractual. Tiene como consecuencia la nulidad del índice para servir como referencia del contrato.

El segundo problema surge en las relaciones particulares entre el cliente y la entidad financiera. Habrá de verificarse si existió falta de transparencia por parte de las entidades. En tal caso, la consecuencia debería ser, igualmente, su declaración de nulidad.

¿Qué es lo que el banco no me cuenta sobre el IRPH?

Lo que los bancos no te cuentan es que el IRPH está diseñado de forma que siempre favorece a los bancos. El IRPH es influenciable, endogámico, parcial y engañoso.

1) Se calcula con datos TAE, lo que supone la adaptación del tipo nominal a un tipo anualizado, con lo que se incrementa, luego el banco no hace una conversión, por lo que se produce un incremento artificial, que no responde al mercado.

2) El TAE contiene los datos de todas las hipotecas, con independencia del tipo de referencia que tienen. Esto hace que el IRPH nunca pueda tener un valor inferior al que tiene el tipo de referencia más utilizado (hoy el Euribor).

3,) El TAE se calcula con el tipo de interés nominal, que incluye no sólo el índice de referencia, sino también el diferencial. Por tanto, si tienes IRPH, aunque tu hipoteca diga que tu diferencial es 0, implícitamente se te está aplicando la media de los diferenciales de las demás hipotecas. Por eso, el IRPH, además de estar siempre por encima del Euribor, aumenta su distancia con él en la medida en que aumentan los diferenciales de este tipo de hipotecas.

4) El TAE contiene además del tipo de interés nominal, las comisiones y gastos de la hipoteca. Por eso, cuando pagas el IRPH estás pagando siempre la media de las comisiones y gastos de las demás hipotecas, aunque se trate de servicios que tu no has recibido.

5) ¿Sabes con qué se calcula el TAE de una hipoteca con cláusula suelo? Pues, como te imaginas, cuando se está aplicando la cláusula suelo se utiliza este valor, que, al anualizarlo, aumenta. Esto significa que, aunque tu hipoteca no tenga cláusula suelo, implícitamente estás sometido a la media de las cláusulas suelo de las demás hipotecas, por lo que nunca podrá bajar de ese límite.  

¿Y ahora que se están anulando todas las cláusulas suelo qué pasa con el IRPH? Sabemos lo que ha pasado, que te han estado cobrando de más. Lo que va a pasar depende de los jueces, aunque para que los jueces se pronuncien es necesario que los afectados demanden a sus bancos.

Quiero reclamar el IRPH

Es una cuestión en pleno debate judicial. Los Juzgados han resuelto mayoritariamente en favor de los clientes. Sin embargo, las Audiencias Provinciales han desestimado sus fundamentos jurídicos. (Actualizo: la Audiencia Provincial de Álava ha dictado la primera sentencia de una Audiencia Provincial anulando el IRPH y condenando a la entidad financiera a devolver retroactivamente todos los intereses abonados indebidamente. Más de 75.000 euros.)

¿Qué gano si se anula?

Para contestar correctamente a esta pregunta sería necesario evaluar cada caso de forma individual. La nulidad de esté índice de referencia conlleva su lógica imposibilidad de aplicación. Cabría pensar que los tipos de interés deben volver a calcularse, tanto para las cuotas pasadas como para las futuras, con arreglo al índice previsto para la sustitución del principal. Sin embargo, la Directiva comunitaria que obligó a los Estados a crear las leyes para la defensa de consumidores y usuarios, no prevé la posibilidad de la integración del contrato. Esa imposibilidad también supone, lógicamente, que el propio contrato no pueda contener cláusulas integradoras.

En definitiva, si se anula la cláusula del IRPH, no cabe la posibilidad de integrar el contrato aplicando los índices sustitutivos previstos en el mismo, ni ningún otro. La hipoteca quedaría sin intereses. Es absolútamente legal. Tanto el Código Civil, como el Código de Comercio, admiten la legalidad de los préstamos sin intereses. Los intereses no son un elemento esencial del contrato, por lo que puede subsistir sin ellos.

Casos reales: 1.- Capital 181.000 euros, 480 cuotas, año: 2007, IRPH Cajas, beneficio estimado por anulación: 110.617 euros; 2.- Capital: 126.000 euros, 360 cuotas, año 2006, IRPH entidades, beneficio estimado por anulación: 60.072,63 euros; 3.- Capital: 226.000 euros, 370 cuotas, año: 2005, IRPH entidades, beneficio estimado: 77.324,57 euros; 4.- Capital: 75.000 euros, 240 cuotas, año. 2003, IRPH Cajas, beneficio estimado:  32.604,32 euros; 5.- Capital: 245.000 euros, 420 cuotas, año. 2005, IRPH Bancos, beneficio estimado:  191.635,77 euros.

¿Cuánto puedo GANAR?

¿Tiene mi hipoteca IRPH?

En el caso de que una hipoteca tenga como referencia el IRPH, aparece reflejado en la escritura notarial de la hipoteca –no confundir con la escritura notarial de compraventa del inmueble-. Generalmente aparecerá en algún epígrafe relacionado con el cálculo del tipo de interés variable. Es posible que aparezca sólo como índice sustitutivo, es decir, su hipoteca podría estar referenciada al Euribor, pero tener previsto como índice de sustitución el IRPH, en tal caso no estaría siendo de aplicación el IRPH, por lo que, de momento, no se vería afectado por sus consecuencias.

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Cláusula suelo hipotecaria.

sentencia del Tribunal Supremo sobre el IRPH

La cláusula suelo establece un límite mínimo al tipo de interés aplicable a una hipoteca. Por eso, aunque los tipos de referencia del préstamo hipotecario (euribor, IRPH, etc.) sean inferiores a ese límite, la cuota a pagar no se reduce.

Por debajo del tipo establecido en la cláusula suelo, la hipoteca deja de comportarse como un préstamo pactado a tipo variable. Entonces opera como un préstamo mixto.  Pues tendrá tipo fijo mientras que el tipo de interés de referencia esté por debajo del límite establecido como suelo. Cuando esto sucede, el objetivo perseguido por el cliente que contrata un producto a interés variable se ve truncado. Y la entidad financiera es la única beneficiaria de la variabilidad pactada. Sólo habrá variación al alza en su favor.

¿Es legal la cláusula suelo?

La cláusula suelo no está  prohibida por la ley. Pero bajo determinadas circunstancias puede considerarse abusiva. En estos casos debe ser anulada o excluida de los contratos de préstamo. Y la cláusula no puede ser aplicada.

En ocasiones la entidad financiera ha dejado de aplicarla sin que lo haya solicitado el cliente. No es que el banco se haya vuelto generoso. Hay sentencias cuyos efectos se han extendido, al menos parcialmente, sobre un grupo de clientes mayor que quienes interpusieron la demanda. En estos casos el cliente se beneficia de que la cláusula se deje de aplicar a cuotas futuras. Sin embargo, para recuperar las cantidades pagadas de más en cuotas pasadas debe interponer una demanda de forma individual.

El porcentaje de éxito de estos procedimientos es lo suficientemente elevado como para decidirse a acudir a la Administración de Justicia. Incluso en el caso de pequeñas cuantías, su recuperación compensa con creces las incomodidades del proceso judicial. Lo normal es que la entidad financiera, además de devolverle su dinero, tenga que hacer frente a los gastos del juicio. Por otra parte, la nulidad de la cláusula, es decir, su desaparición del contrato, es la única garantía de ningún cambio normativo pueda permitir su aplicación en el futuro.

¿Tiene mi hipoteca cláusula suelo?

En el caso de que una hipoteca tenga cláusula suelo, aparecerá reflejada en la escritura notarial de la hipoteca. Aunque puede que no resulte fácil de encontrar. No siempre está ubicada en el mismo sitio. Tampoco se utiliza necesariamente la misma denominación para referirse a ella en todos los casos. En general, deberá buscarse algo parecido a «límites a la aplicación del interés variable». En cualquier caso, el contenido de la cláusula es lo que revelará su presencia, pues, de uno u otro modo, hará referencia a la imposibilidad de que el tipo de interés pactado pueda estar por debajo de un determinado porcentaje.

¿Qué hago si mi hipoteca tiene cláusula suelo?

Puede dirigirse directamente a su entidad financiera para intentar un acuerdo. El problema es que en estos acuerdos la entidad financiera siempre va a intentar no verse perjudicada, es decir, normalmente no va a ofrecerle todo aquello a lo que usted tiene derecho.

La otra opción es acudir a un profesional cualificado, independiente de las entidades financieras. Nuestro despacho, de forma totalmente gratuita, le resolveremos cualquier duda que tenga, haremos una evaluación legal de su hipoteca para determinar si tiene cláusula suelo u otra circunstancia abusiva y perjudicial para sus intereses y, en caso de existir, calcularemos el importe del perjuicio, es decir, el dinero que la entidad financiera tendría que devolverle. Todo ello sin ningún coste u obligación para usted.

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